编者按：5月10日，央行再度发布降息的消息，作为降息的赢家、楼市的好兄弟——股市的上涨又让近来高温不减的话题再次升温、发酵，按照网上流行的段子说，如果手里没有几只股票，那简直都没法跟人打招呼了，四亿股民的幸福K线究竟能往上走多远、多久？房地产市场和金融市场就像一个硬币的两个面，我们虽然无法预知，但这两者之间一定是有内在的客观规律可寻，市场经济毕竟是供需关系决定一切。面对纷繁的市场，无论股市、楼市如何走向，大多数处于底层的百姓和民众，都是最底层的铺路石、接盘者，曾经有这样一段妙语：如果你人到中年、创业没有机会了、炒股票也没有内幕消息、对于投资又不太熟悉、到国外配置资产也没有条件，那么，你抗御通胀的工具还应该是大城市中心城区的普通住宅，且中小户型的。别被“卖房炒股”的说法忽悠了，选择自己最安全的方式活着，比赶时髦被骗要好很多。铁打的楼盘，流水的股市，关于当前的楼市和股市，到底是抄底买股？还是退股买房？这是一个问题，同时，这也是一个市场的游戏。

图1　全国房地产开发投资增速

图2　全国商品房销售面积及销售额增速

图片来源：国家统计局

楼市新政和股市财富效应促使楼市触底回升

■　回建强

    “330新政”出台后，业界都关心4月的市场是否有所起色，如果单纯看4月上半月的成交，未免有些唏嘘，市场不但没有反转，与3月同期相比还略有下滑。一方面是因为清明节小长假，导致成交下滑；另一方面是新政落地需要时间，导致部分客户持币观望。进入4月下半月，股市连创新高但波动加大，房地产市场形势好转，整体销售出现快速回升。主要有三个方面的表现：

    4月份前冷后热，一线城市成交火爆

    根据中国房地产决策咨询系统（CRIC）提供的成交数据，4月全国54个主要城市成交面积达到1885万平方米，环比上升3.2%，同比大涨19.35%。4月后两周相比前两周上涨了10.56%，后两周的涨势明显。

    一线城市表现尤为突出，总成交面积达312万平方米，环比大涨25.55%，同比涨幅更是达到35.45%。其中上海成交最高，超过100万平方米，达到117万平方米，同环比涨幅均在50%以上；北京成交也近90万平方米，同环比涨幅分别高达69%和95%。

    豪宅销售“意外”回暖

    “330新政”对购买首套自住或首次改善住房提供了诸多便利，而豪宅项目也“意外”热销，显示了市场需求的爆发力。

    用几个案例窥看端倪：首先，上海大宁金茂府开盘热销。7万元均价和200多套销售业绩大幅拔高了上海闸北大宁地区的行业水准。总价在600-1500万元的产品热销，说明上海高端房市场的回暖。其次，深圳海上世界双玺借广东自贸区东风开盘售罄。深圳在一线城市中，土地相对稀缺，高端住宅稀缺性更强。这个楼盘本次借政策利好开盘售罄且最高单价达到20万/平。还有，天津汤臣津湾一品成交加快。此项目在新政前每月成交在4、5套左右。330新政后，成交呈爆发式增长，短短一周多的时间，就收获1亿多。

    288房价指数环比接近“止跌”

    中住288指数显示，2015年4月指数为1079.6点，指数值与上月基本持平，环比下跌约0.01%，全国一手房价格指数连续一年下跌势头趋于终止，同比跌幅小幅收窄至1.69%。监控的288个主要城市中，共有140个城市价格指数环比出现上涨，价格指数下跌的城市数量为148个。

    纵观几股势力

    关于楼市政策，NN投资伙伴亚洲债券部主管瘐宏璟认为，中国决策的成功是显而易见的。中国央行于去年9月放松了抵押贷款要求，并于11月降息，随后新房和二手房的交易量均直线上升。自那之后，央行再次降息并通过下调存款准备金率，释放了更多资金用于放贷。以经济基本面来看，住宅市场可能会随时间而逐渐降温，走出一条更可持续的增长轨迹。但是，透过迷雾看到真相，并且意识到政策制定者不会允许灾难（将会对整个经济造成巨大冲击）的发生，这一点也十分重要。事实也已证明，中国的政策制定者很善于掌舵经济。有些人反反复复、不辞辛苦地声称泡沫将要破裂，他们最终将会一无所获。

    关于股市投资前景，GAM控股首席执行官亚历山大·弗里德曼认为，2015年是中国的羊年，而在中国股市中，羊群心理也很盛行。投资者已将股市推上金融危机前的高点，这股上涨势头毫无减弱迹象。然而，如果不加辨别地将资金配置在中国股市，投资者可能会遇到麻烦。从中国经济发展状况及其错综复杂的市场来看，投资者应当深思熟虑。随着中国股市继续走高，投资者很容易不加选择地跟风。鉴于这个国家的复杂性，这样做将是错误的。

    关于房地产市场，易居中国执行总裁丁祖昱认为，4月下半月绝地反转的最大的原因在于政策和供应。各地实施细则纷纷落地；银行方面购房信贷优惠相关细则也陆续出台，4月股市出现高位盘整，导致一部分资金获利了结，转而进入住房消费市场。目前股指已处于相对高位，如果5月股市进入盘整，相信会有更多的资金进入到楼市，对改善型产品将是一大利好。

    易居研究院发布市场报告认为，目前楼市成交提振的任务依然艰巨。近期股市火爆，一定程度上吸引了部分潜在的购房资金。而在二套房贷4成首付比例方面，部分城市商业银行还没有完全执行，也影响了改善型购房需求的释放。但从总趋势看，楼市成交持续上升的动力会逐渐增强，进而带动成交量上升。

    关于楼市预期，英国《金融时报》分析认为，越来越多的理由让中国买家进军海外，近来国内房产价格下跌就是原因之一。而反腐行动，也促使许多官员和商人把财富分散化，更多地变换成强力的反腐当局无法触及的资产。随着中国富人继续把房地产投资组合转向国外，发现世界其他地方能提供的房产，分析师认为，国内房地产价格终将一泻千里。

    4月下旬以来，各项数据都显示中国房地产市场有触底反弹的迹象，“330新政”的效用逐步显现出来。客观讲，国务院六部委出台的“稳定住房消费”的政策并非刻意的“宽松”，而是某种意义上的政策回归。回归到与市场相对和谐的政策尺度，既是对此前十年紧缩调控的校正，也是应对当前市场形势的必要之举。从市场反应看，经过了一定时间的消化，预期在逐步改变，观望情绪逐步消散，市场交投开始活跃，而价格保持相对稳定，如果仅就当前阶段的市场表现看，用“量增价稳”来形容并不为过，这是新政能够到达的理想状态。

    未来市场如何走

    不会取决于政策单一因素，而是与货币供应量、经济转型、人民币国际化进程、城市化进展等多维度密切相关。但有一点应注意，如果要让房地产市场机制占主导，政府的行政之手应尽量远离，多从长效机制规范行业和市场，少从价格等微观层面干预。

    政策催生的疯牛不长久，谨防股市泡沫破灭。股市，楼市投资各有利弊，更应防止系统性风险。股市和楼市并没有严格的跷跷板效应，但两者有一定的弱相关性。尤其是在中国，货币不可自由兑换，人民币投资渠道狭窄，对一般民众而言只有楼市和股市两个市场可投资。过去十年，投资楼市明显获益，但现在也不能贸然说，下一个投资机会就是资本市场。中国的股市发源和发展均早于楼市，但真正让多数民众赚到钱，获得财产性收入的还是楼市。

    周小川近期在IMF讲话，表示人民币国际化进程加快。人民币国际化成功，则意味着接下来可能会出现人民币外流或者贬值的情况，股票和房地产价格将受影响，这也是国内投资者面临的系统性风险问题，需要关注。

    当前我国货币超发是事实，为了维持经济增速，还将被迫继续超发，同时为了保持物价的稳定，需要“资金蓄水池”，此前的蓄水池是房地产，现在的导向则是“股市”，但股市却并未按照政府的“慢牛”意愿发展，而是呈现为任性“疯牛”。房地产虽然“黄金十年”结束，但其蓄水功能并未完全丧失，对广大民众而言，股票可有可无，住房则是刚需，因此房地产市场真正进入了“慢牛”时期，发展速度不一定很快，但在政策回归的背景下，会更加稳健。投资房产的资产不见得年年翻番，但一定会以高于社会平均回报率，对于稳键投资者而言，还是一个不错的选择。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

“股市不再看楼市脸色”是好事

■　万喆

    最近中国股市总体向好，楼市走势平稳。随之而来的是两者关系再次受到热议。过去几年，中国股市和楼市基本呈现负相关关系，这使民众对股市和楼市的认识有种“非此即彼”“不能共存”的感觉。股市还用看楼市脸色么？现在股市好了，是不是楼市就要不好了？该不该“卖楼炒股”呢？

    其实，这是一种错觉。股市和楼市的繁荣与否实际都取决于资金流丰沛程度，因此两者均可被看做是经济的晴雨表。当经济欣欣向荣，资金量和流动性自然就好，这一点从衡量美国经济的重要数据中可见一斑。总体而言，当美国就业率上升，消费者信心指数同升，新屋开工率就会呈现暖意，股市指数也会蒸蒸日上，其股市和楼市几乎共起舞、同进退。这种趋势在日本等其他国家也基本相同。

    那为什么中国过去会出现股市和楼市相背离的现象呢？主要原因还是市场扭曲。楼市投资越来越多掺杂了投机意图，在不断推高楼市价格和交易量的过程中，出现了许多以短线投机套利为主要目的的人群和机构。在获利的诱惑下，资金向楼市极度倾斜，挤占了部分正常资金流动的空间。当然，股票市场自身的市场化改革力度不够，市场化制度不完善，难以保证中小散户权益等，也是民众对股市信心减弱、股市不振的重要原因。

    “新常态”的“三期叠加”给经济带来一定压力，由于增速换挡、结构调整和消化前期政策，经济增速有所下降，但股市却摆脱阴霾，拨云见日，这令许多人吃惊。其实自去年年底以来，股市持续回暖，同时楼市渐渐企稳，两者逐渐成为较为稳定的正向关系，其中原因在于此番改革“动了真格”，改变了市场扭曲状态，使经济真正往更健康、可持续的市场化方向发展了。普通百姓对此眼睛雪亮，因此“用脚投票”，造就了这个结果。

    心理预期是影响市场的重要因素。民众信心首先来自于改革的决心和力度。直面问题、主动加快转变经济发展方式，符合民众期待。因此，经济增速降低并未影响市场的乐观。同时，结构转型总体向实体经济倾斜的意向明显，对市场化的支持十分给力，政府致力于解决广大企业、尤其是中小企业的种种难题，着力于促进企业发展。实体经济是中国整体经济发展的坚实基础，企业繁荣是老百姓提高就业和收入的源头，企业实力也是其在资本市场投资收益率高的实质保证。因此，转型虽有阵痛，但民众心里踏实了，对市场也就更看好。当然，资本市场改革也是重要因素。过去的行政管理方式有时掌握不好监管“过度”与“不足”间的平衡。而从去年开始，资本市场改革加强，市场化意识提升，重新捧暖中国股市。

由此可见，民众对改革持欢迎态度，也有信心。虽然资本市场小幅震荡和大盘迂回往复，多少反映出这种信心在微观上时有波动，但这实属正常，毕竟深化改革刚刚开始，前途不会一马平川。必须指出，这并不会影响民众总体的乐观预期，毕竟他们已经通过市场明确表达了这一点。（作者系黄金集团首席经济学家）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）