编者按：“330新政”出台的当晚，有这样一则新闻。某市的一位购房者为防止自己看中的二手房的房东趁机涨价，心急火燎地要求立即签约，不料在赶赴签约的路上购房者出了车祸，受了点小伤去了医院。中介经纪人本以为签约要延后，谁料客户处理好伤口就紧急从医院赶来，硬是在当晚就签订了购房合同。而与此同时，同样“着急”的还有那些因为没能赶上新政而损失了本可省下钱的客户。种种闻讯而来的“新政营销”，再让楼市变“夜市”；更有种种“患得患失”，让和房有关的人纠结着买还是卖。货币、财税、土地三箭齐发，且一箭猛过一箭；措施、时点、组合拳，在这大地回春之际，房地产界刮起的这股风，到底吹乱了谁的心？

“330新政”超市场预期改善需求成去库存主力

■　回建强

3月30日午后，一条消息引爆了资本市场地产股的涨停潮，消息称央行将在下午三点半发布重要政策，业界都在猜测是关于降低二套房首付比例到五成的政策。

当日下午四点五十八分，央行网站头条更新，由中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。

几乎与此同时，财政部国税总局也出台了《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，而此前3月27日建设部和国土部出台的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，与房地产市场密切相关的六大重量级部委分三个波次分别从土地、信贷、公积金、财税等角度采取了“稳定住房发展”的措施。

针对这些变化，不妨来看看领域内的专业人士的态度：

我爱我家副总裁胡景辉认为，新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型，高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限；促进改善型业主卖掉城里的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者是好事；最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群；新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升了！

中国房地产研究会副会长胡志刚则认为，一二线城市楼市供大于求的压力较小，大量改善性需求受制于高首付、高税收压力得不到释放。二套房贷款首付比例和交易税费降低，能够使这部分希望“卖小换大”“卖旧换新”的改善性需求以相对较低的成本实现改善愿望，进而增加对一级住房市场的需求，促进成交量回升，成交价格也会出现小幅上扬。而多数三四线城市大量已建设项目空置，住房严重供过于求，部分首套和改善性需求入市也难使成交出现明显起色。

知名经济学家易宪容指出，实际上这次的房贷新政只不过降低购买第二套住房的准入门槛，让所谓的改善性住房需求释放出来。以此来救起正在快速下沉的房地产市场，以此来拯救陷入严重的困境的地方政府土地财政及减缓中国经济增长下行的压力。而拯救地方政府的土地财政困境最为重要。

人民日报更是在其发表的人民时评中表示，楼市调控要出手，除了准，还得稳，把握好力度与节奏。楼市新政强调的是让市场回归正常化，注重因地因城施策，既激发市场活力，又没有一放了之，这套“组合拳”力度适中，跳出了“强刺激”的窠臼。

来自马修斯亚洲投资策略师罗福万的观点则是，眼下中国住宅地产市场比较疲软，但是崩盘的风险非常小。中国房价正在趋稳，并且有可能在今年下半年再次出现同比上涨。对中国的中期经济前景感到乐观，这种乐观在很大程度上是基于旨在支持民营企业和市场的政府政策的不断演进。然而，最大的担忧在于中国在治理和制度方面没有取得同等程度的进步。

还有易居中国执行总裁丁祖昱，在他看来，虽然去年“两会”也是“满满的正能量”，但今年“两会”是实质性的支持购房政策。去年的3月份，整体处于观望期，各部委和地方政府的政策不轻不重、不痛不痒，多属试探性质。而今年的地方政府早已全力以赴，从各个城市调整公积金政策的推出效率上就可见一斑。因此，虽然3月份市场不温不火，甚至让人有些失望，但随着各项政策的推出落地，尤其是二套房贷首付降低、交易环节营业税调整如期落地，应该可以对4月的市场有所期盼，房企不再推迟开盘等待政策，购房者也不必持币观望，我对未来市场供求表现表示极大乐观。现在该有的都来了，就看4月市场了！

此前，就两会后房地产政策各方提供了多项建议，其中包括二套房首付比例下调，营业税免税年限五转二，公积金政策调整等。对照目前中央政府六部委密集出台的三个文件，大部分都在预期或建议的范围内，也有超出预期的部分。

整体感觉，本轮六部委三波次的房地产政策，对房地产市场是正向影响，是放松或者政策的回归，其力度几乎可以和2008年10月那次相媲美。

但也应注意到区别：首先是外部环境不同，2008年是美国发生了次贷危机，并通过外贸、金融、心理预期等传导到我国，危机是外源性的。今年房地产市场遇到的困难，更多是内源性的市场因素，简单说就是出现了总体及结构性的供大于求（一线城市并非供大于求）。其次是宏观经济策略有区别，2008年政府除了积极放松房地产政策外，最主要的是扩大了投资规模，增加货币供应量。最新研究显示，当年投资规模并非“4万亿”，而是“30万亿”。目前房地产供应量大增其实也有当年大规模投资的余波和结果。现在的宏观政策看，虽然货币政策也略显宽松，但却理性的多，投资方面也在积极推进，但投资方向则是“一带一路”面向海外，而非简单的国内基础设施建设。因此，从这几个区别来看，本次“稳定住房消费”政策的集中出台，具有必要性和落地性，后续的市场效果也不会是2008年那次的翻版。

而就政策本身，一些会出现的市场影响更成为亮点：

一、房地产将借政策东风走出一轮行情

目前房地产的成交相对低迷，与宏观经济低速增长互为因果关系，今年为了确保GDP7%的增长目标，必须从投资、消费两端入手，房地产无疑还是最为有效的拉动手段。房地产市场需要有成交量的配合，保持经济的稳定。可以确定，这次六部委的新政，一定可以推动房地产市场成交量的回暖。根据cric系统的数据，3月份全国52个重点城市整体成交量同比减少6%。一线城市成交不进反退，小幅下滑2%，二线城市整体明显退步，下降10%，各城市继续分化。相信在利好政策的推动下，二季度开始楼市会走出一个相对较好的行情。

二、新政定向挖掘首改住房需求，二手房成交更加活跃

由于财政部国税总局的营业税新政，符合减免税政策的住房数量大幅增加，做个简单的推算，按照新政2010-2012这三年购买的住房都符合免征营业税范畴，每年平均销售量是9.4亿平方米（包括普通住房和非普通住房），三年是28亿平方米，按套均100平米、居民住宅换房周期七年计算，理论上每年新增的减免营业税二手房供应量是400万套左右（280000万平米/100平/套/7年）。

政府寄希望于通过减税来促进市场成交量的上升，通过简单量化计算，确实能够增加大量的免税房供应，二手房市场活跃也可以带动一级市场的去化，相当于再次强化了一二级市场的联动效应，收益最大的当属首套置业和首套改善需求，开发商也是获益者。当然，央行下调二套房首付比例，也使得需求端的需求量大增，两相配合，供求关系也不至于太失衡。量增价稳是本次政策的最佳期望值。

三、政策应有期限，价格出现异动应尽快调整

回顾过去房地产十年的政策调整史，房价问题一度是政策调控的核心，也是评判政府政策成功与失败的标志之一。在今天看来，房价确实是大问题，但要保持房价稳定，更要从供求关系入手。衡量尺度，也要看区位、看城市、看经济发展和常驻人口的收入水平，而不仅仅看某个指标、某个时段的平均值。现在一系列的新政并没有把房价作为核心切入点和表面的诉求点，各方认为是政策的进步，但这并不意味着对房价的走势听之任之。房地产政策无论是救市还是打压楼市，都应避免房价的大起大落，否则就是政策的失败。换句话说，政府的救市也好，托市也罢，应该有一个度的限制。如果政府判定市场需要政策的干预，调控也是可以出手的，但手段应该是市场化的，且有政策时效。科学调控，而不是任性调控，行政之手过度干预市场机制，这条老路不应再重新走过。

当前经济增长遇到一定困难，房地产市场作为支柱之一，要发挥重要的作用，无可厚非，但是房地产业不应再作为经济调节器使用，过去的教训已经足够深刻，房地产已经经不起再次的被妖魔化，让房地产市场回归正常的产业地位，在全国一盘棋中发挥其应有的作用才是正道。（北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

房地产新政刺激了谁?

■　刘杉

房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。

央行、住建部与银监会政策是，重点支持改善性住房贷款需求，对于商业贷款的二套房，首付比例降至40%；对于公积金贷款的二套房，首付比例降到30%。财政部政策是，购买2年及以上非普通住房对外销售的，按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税；2年及以上普通住房对外销售的，免征营业税。

一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策，中央政府意在刺激房地产消费需求，进而带动房地产投资和土地销售。这是本届政府首次利用组合拳刺激房地产需求，显示管理当局对宏观调控的淡定已经不复存在，试图回到通过房地产拉动经济增长的老路。这样做期望达到两个目的，一是稳增长，二是有助化解地方债务困境。

在整体经济下行趋势背景下，拉动房地产需求，是政府管理总需求最简单的办法。去年以来，各地纷纷放弃限购限贷政策，通过自救方式来刺激本地房地产市场。虽然销售状况有所改变，但市场活跃状况难以持续，国家统计局最新的2月房地产数据显示，70个大中城市中，与去年同月相比，新房和二手房价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。与上月相比，新房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。

从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。销售量和价格下降可以解释为有春节淡季因素，但另一个事实则从侧面说明问题。国家统计局分析认为，尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。

这个事实反映出这样的逻辑，一是流动人口影响一、二线房地产销售，二是房地产需求主要是消费性需求，而非投资性需求。正是这样的逻辑引发了政策选择，即支持消费性住房需求，包括支持改善性住房需求。

显然，3月30日推出的房地产新政对于消费性住房购买者是利好，因而短期内市场或有所活跃，但由于房价下跌，也会对消费者心理产生影响，因为改善性需求对价格相对敏感。当然，从政府调控角度看，放松对房地产市场管制，是一件好事情，让房地产最终回归市场规律，这是必然的趋势。

不过切不可认为，房地产政策出现转向，房地产市场就会触底反弹。

目前政策仍属于放松管制，而非强刺激政策。此前一系列房地产调控政策目的在于抑制房价涨速过快，避免市场崩盘。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现，期望通过放松管制来稳定市场预期，加快去库存速度，进而带动房地产投资。今年1-2月，全部房地产投资增速为10.4%，与住宅投资增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3%相比，下降近一半。而土地购置面积增速在2015年1-2月急剧下降至负31.7%，显示开发商不看好后市。

由于经济周期、货币周期和人口周期叠加，房地产投资性需求大幅减少，再加上股市赚钱效应，股市与房地产的跷跷板特点更为突出，因而未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。

影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等，在投资者放弃住房投资，经济通缩压力日显背景下，消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长，而在房地产税预期下，改善性住房需求者可能出现既买新房，又卖旧房的行为模式。

以去库存，促投资为目的的房地产新政，只能对消费性需求带来短期利好，并不会带来房地产市场的反转。而从房地产新政的药方看，政府对房地产周期的认识是清楚的，因而目前出台的政策，只是稳增长的权宜之计。

还是那句话，房地产市场不出清，经济就不会见底，只有政策用尽了，房价才有见底可能。（作者为《工商时报》副总编辑，经济学博士）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）