房地产开发投资额再创历史新高

2014年全国房地产开发投资总额95036亿元，同比增长10.5%，投资额绝对值再创历史新高。同比增速则出现了明显的下滑，且是近五年的最低值。其中住宅投资总额64352亿元，同比增长9.2%；办公楼投资和商业营业用房投资同比增长分别为21.3%和20.1%，增速快于住宅投资。

2014年第四季度房地产投资绝对额并没有表现出往年的特点，环比出现了小幅下降，仅比一季度投资额高一些。分物业类型看，住宅、办公楼、商业营业用房在第四季度表现都不乐观，低于第二、三季度各自的投资额。以往逐季上涨的态势并未出现。开发投资虽然依然年度创了新高，但同比增幅的回落也在一定程度上影响到宏观经济的增长。房地产既是经济增长的发动机，也可能反过来成为经济迟滞的催化剂。 

 

土地购置量下降，购置金额上升，平均价格增幅有所回落

2014年全国土地购置面积33383万平方米，同比下降14%；全国土地成交价款10020亿元，增长1%（2013年土地购置面积同比增长8.8%，土地成交价款同比增长33.9%）。土地购置面积由2012年的负增长转向了2013年的正增长，再次于2014年变为负增长。土地市场的变化显示了市场形势的不确定性在增加，再加上新开工的不足，未来市场供应不足的预期依然存在，甚至增强。

2014年土地成交均价3002元/平方米，显著高于2013年土地成交均价2555元/平方米，同比增幅达到17.5%，但增幅比去年回落5.7个百分点。土地市场呈现交易量下降，交易价格上升，且价格增幅有所回落的特点。

从全年土地市场变化情况来看，土地市场不温不火，从绝对额看逐季上升，但同比增幅方面始终是负值，且第四季度较去年同期有大幅回落，显示土地市场的相对冷清。2014年Q1-Q4土地购置面积同比增速分别是-2.3%、-8%、-2.5%和-31.3%土地购置面积下半年增长停滞，与保障房建设规模下降有关，也与市场调整态势下，三四线城市土地出让减缓有关。

除第四季度外，其他三个季度土地成交价款增幅都为正值，第四季度虽然土地成交价款也出现负增长，但降幅小于购置面积降幅，显示土地价格依然在上升过程中。

 

 

新开工面积同比下降，竣工面积小幅增长

2014全年，房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，较前三季度扩大1.4个百分点。其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%，较前三季度扩大0.9个百分点。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，较前三季度回落1.3个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%，较前三季度回落2.4个百分点。从2014全年和前三季度增速的对比看，新开工面积已经降幅有扩大的趋势，竣工面积虽为正向增长，但增速也出现了下滑。

分季度看，今年的四个季度新开工面积绝对值呈现先升后降态势，开工量除第三季度外，都低于去年同期开工量，显示了开发企业投资和开工相对低迷，积极性不高。从同比增幅看，今年三季度为小幅正增长，进入第四季度则再次负增长。新开工有种后继乏力的感觉。

竣工面积除第四季度外，其他三个季度都低于对应的新开工面积。但同比增幅则明显好于新开工。第四季度竣工面积为50955万平方米，接近全年竣工量的一半，同比增长也达到4.6%。

 

2014全年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比前三季度回落2.3个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%，比前三季度回落2.2个百分点。

 

 

商品房销售出现回调，市场“外冷内热”蓄势待发

2014全年全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%，增幅较2013年回落了24.9个百分点。

商品房销售金额76292亿元，同比下降6.3%，比上年增幅回落了20个百分点（2013年增长26.3%）；住宅销售面积105182万平方米，下降9.1%，比上年增幅回落26.6个百分点（2013年增长17.5%），住宅销售金额62396亿元，下降7.8%，比上年增幅回落34.4个百分点（2013年增长26.6%）。

 

从月度累计数据看2014年商品房销售面积及金额全年都是负增长，总销售面积刚超过12亿平方米，较去年的成交出现了不到10个点的回落。客观来看，这个成绩是相当不错的。2014年在经济不景气的背景下，楼市预期发生逆转，市场被悲观气氛所笼罩，但年终看依然获得了相当不错的销售成绩，排除2013年的非理性因素，12亿的销售面积依然傲视2012年，增幅可观。

12月份的商品房和商品住宅销售量依然是全年的高峰，7到12月份，销售量是逐月上升的，这也表明，下半年的楼市并没有那么悲观，市场在恢复，人气在不断上升。2015年市场至少不比今年差。

保障房安居工程推进顺利，2015年建设量与2014年基本一致

2014年城镇保障性安居工程的任务目标已全面完成，已完成700万套以上的保障性住房开工建设，其中各类棚户区470万套以上，基本建成保障性住房480万套。同时，还完成了260万户农村危房改造的任务。2015年我国将新开工建设保障性安居工程700万套，基本建成480万套，并启动独立工矿区及国有林区、垦区棚户区改造工程。

房地产贷款平稳较快增长，房地产开发贷款增速明显上升

2014年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额17.37万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低0.2个百分点；全年增加2.75万亿元，同比多增4055亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，与上年占比水平持平。

2014 年末，房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点。其中，房产开发贷款余额4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高15.9个百分点。个人购房贷款余额11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加 1.72 万亿元，同比多增196亿元。

2014 年末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.14万亿元，同比增长57.2%，增速比上年末高30.5个百分点；全年增加4119亿元，同比多增2589亿元，增量占同期房产开发贷款的55%，比上年增量占比高24个百分点。

 

2014年市场运行特点

商品房库存在持续增加，商业地产明显过剩

随着11月份、12月份销售量的增加，不少重点城市新建商品住宅去库存的速度有所加快。但就全国而言，截止12月底，商品房待售面积62169万平方米，较2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%。其中，住宅待售面积40684万平方米，较2013年末增加8281万平方米；办公楼待售面积2627万平方米，较2013年末增加673万平方米；商业营业用房待售面积11773万平方米，较2013年末增加2428万平方米。按照2014年月均销售量1亿平方米计算，现有的存量商品房需要6个多月消化时间。但各地情况不同，一些城市更长。另外，现在房屋施工面积72.6亿㎡，住宅施工面积51.5亿㎡，今后仍然有相当数量的项目要上市，所以一些地方存量房的消化压力仍然很大。

尤其要注意的是，商业地产库存规模较大，增长较快。2014年商业地产直面电商的冲击，传统的商业模式不断进行触网变革，万达、华润、中粮等旗下项目纷纷启动O2O尝试，推出大数据管理，增加体验式商业业态以应对电商，通过模式创新将互联网威胁变成运营手段；另一方面，前几年商业项目的快速推出，使得从一线城市到二三线城市，商业地产综合体、购物中心的总量过剩、同质化严重，项目间竞争也进入短兵相接阶段。商业地产的总量已经饱和，甚至部分区域已经过剩，未来随着商业物业面积持续增长，人均商业面积还将继续提升。因此，商业地产未来的竞争将更多地表现在去粗存精、优胜劣汰的过程中。

地区市场差异性和波动性加大

40个重点城市中，商品住宅成交量与2013年相比，上涨的有10个，下降的有30个。因此，注意地区间的差异性，密切关注市场运行中出现的新情况、新问题并做好应对准备，以促进房地产市场平稳健康发展，仍是2015年的重要任务。

一些企业，尤其是中小型企业由于销售不畅、负债提高、现金流紧张，甚至出现违约现象

2014年房地产开发企业到位资金12.2万亿元，同比下降0.1%，而2013年房地产企业房地产到位资金同比增长26.5%。资金供应并未出现增长，一些企业现金流出现紧张的情况，如果再有其他意外，如涉及到比较敏感的反腐问题，地方房管部门在网上交易备案系统锁定开发商的房源，则可能企业现金流更加困难的局面，从而引发违约和破产现象发生。

个别房企违约事件虽然不至于导致整个房地产市场出现系统性风险，但也要引起充分的重视。企业违约也不会是单一事件，恰恰类似开发企业房源被锁定的消息越来越多。地产圈风声鹤唳，也显示出在经济下行、地产调整、反腐深入开展的当下，一些长期积压的体制性问题，原有的发展模式弊端逐步暴露，特别是政商关系密切的地产公司可能面临更大的风险。

 

2015年发展趋势及政策建议

随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。就全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚户区改造、城中村改造和既有住区的改造；及新型产业和服务业的发展，家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待，再加上房地产新业态的发展，因此房地产市场仍有较大的发展空间。

2015年楼市总的发展态势是：房地产市场发展的政策氛围将保持宽松，但房地产市场将继续面临经济下行和存量房消化的压力，一些地方去库存的压力仍然较大，房地产开发投资增速将继续略有回落，住房的成交量可能略好于2014年，市场的差异性继续明显，企业的优胜劣汰、兼并重组可能加快，行业的集中度继续上升。

（一）处理好增加有效供给与消化、盘活存量的关系，完善“双轨制”的住房供应机制，稳定住房消费。

1、希望能落实“央四条”，切实对居民合理的自住型购房需求和企业的合理融资需求给予支持。

2、按照国家的部署继续抓好保障性安居工程建设和棚户区改造。住房供求关系总体正常的城市或偏紧的城市，仍要增加住房和土地的有效供应，包括抓好公租房（2008年以来，我国已累计开工新建公租房910万套）配套设施的建设和分配入住。同时还要大力规范和发展二手房市场和租赁市场，真正使居民通过购买和租赁两种方式解决好住有所居的问题。

3、在供明显大于求的城市，仍要把消化存量作为今年的重要任务。除建议政府和有关单位要主动控制开发节奏、开发规模和希望开发企业以合理价格销售外，还要探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买和租赁合适的住房；或者由政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的集中安置。

4、在供明显大于求的城市，要创新保障房计划的实现形式。按照“十二五”期间建设3600万套保障性安居工程的计划，今年还要新开工保障性安居工程700万套，基本建成480万套，这是兑现政府的承诺，是必要的。但在供明显大于求的城市和空置房较多的城市，也可创新保障房计划的实现形式，充分发挥市场的积极作用，政府也可以以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，作为保障房房源，减少新建的保障性住房数量。逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合，鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。近日，住建部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发企业将持有的部分物业向社会出租，有关融资问题通过房地产信托基金（REITS）试点帮助解决。

（二）尊重房地产发展规律和地区性差异实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。

从对国民经济的贡献及对上下游产业的拉动，房地产业确实是支柱产业；从中央政府近两年来反复强调新型城镇化要产城融合、产业主导，今后由要素驱动、投资驱动逐步转向创新驱动，将房地产业定位于基础产业更合适。住宅产业以民生为主，兼顾经济发展；非住宅业态与相关产业发展协调并适应，这有利我们更好地研究并尊重房地产规律，促进经济、社会的协调发展。

房地产是不动产，房地产市场是差异性很强的市场。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步，应进一步明确分类调控的内容，中央政府、省级政府、及市、县政府在分类调控中的职责，特别应赋予市、县政府更多的权限与责任，同时应明确地方政府在分类调控中的底线。中央政府在分类调控中如何加强对市场的监管和对风险的防范。

（三）转变房地产发展方式，促进建筑产业、住宅产业现代化。

在城市规划、城市设计的指导下，做好新建小区的规划、设计与单体建筑的设计。既要注重建筑风格，更要注重功能品质。要严格执行绿色、节能、环保的标准，推进建筑工业化和信息化的融合，通过建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、过程管理信息化，大力开发省地节能环保性项目，确保工程质量和安全。推广使用高强钢筋、高标号混凝土，推行主体结构和填充体基本分离、管线、设备便于维修和更新的百年建筑。

要加强小区周边与小区内的基础设施、服务设施建设，真正让居民住得安心、舒心。

根据住房城乡部的工作安排，今年建筑产业现代化要有新跨越。要抓紧制定支持政策，抓紧完善标准规范体系。要以住宅建设为重点，以保障房为先导，推动规模化、整体化发展。2015-2017年，要新增产业化建筑1亿平方米以上。

（四）积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老地产等业态的发展，培育新的经济增长点，扩大有效消费。这方面，各地的积极性比较高，但存在的问题或需要探索的问题也不少。2014年在房地产的业态中，唯有商业营业用房的销售面积同比增长7.2%、销售额增长7.6%，但不少地方商业地产总量过大、结构不合理的问题也比较明显。在快速人口老龄化的背景下，如何使新建的小区配建好养老服务设施，如何做好既有住区的适老化改造，如何通过一定的优惠政策吸引开发企业和民营资本进入老年住区的开发建设，希望政府在配套政策中具体化。另外，如何盘活上世纪90年代一些部门、央企、国企在风景较好的地方办的疗养院或培训中心，使之为旅游业和养老服务业的发展服务，也是一个值得研究的问题。为适应旅游业由观光旅游向观光、度假旅游并重转型发展，开发企业应探索开发产权式分时度假产品。

有条件的骨干企业，还应积极而又慎重地拓展境外市场，这既是企业发展的需要，也与中国政府希望不断扩大对外投资相适应。如一带一路的建设就是我们发展的机遇。

（五）结合不动产登记、居民住房信息联网，或根据当前居民的住房现状，及开发建设量、城镇化进程中的需求等，制定“十三”住房（含保障房）发展规划，落实土地供应计划，按真实需求指导开发。防止一些地方盲目开发和过度依赖土地财政和房地产的问题。

（六）按照十八届三中全会确定的改革路线图和时间表，推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，建立健全房地产法律制度体系，促进房地产市场平稳健康发展。

（七）关注企业的兼并和重组。根据国家统计局2014年12月16日发布的公报，2013 年末全国房地产开发经营企业13.2万个，比2008年末增加了50.3%，企业数量过多是不争的事实。今后随着市场的不断规范和行业的转型发展，企业的兼并重组是必然趋势。这样，企业才能优胜劣汰，行业才能健康发展。

■　回建强（北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）