■　回建强

李克强总理在瑞士达沃斯关于希望中国房地产市场能够长期平稳健康发展的讲话，及在中南海座谈会强调经济增长重要性的讲话引起了舆论的高度关注。而包括央行、财政部、发改委等一些政府部门高官近期也都发表了利好房地产的言论。这是不是可以看作是在经济增长低迷的情况下，政府向房地产伸出的橄榄枝呢？

笔者认为，总理强调经济增长的必要性，房地产角色不可或缺。“新常态”是中央提出对现阶段经济发展态势的一个概念性描述，但有些人片面理解为中国不再需要经济的增长，或者应该是低速增长，进而认为既然经济都在低增长区间运行了，房地产的作用就可有可无，这其实有种矫枉过正的感觉。

李克强总理在中南海举行的经济座谈会上指出经济增长不能太低，否则就业压力很大。“新常态”下，实现经济的合理增长是目标，保持就业水平稳定是底线。经济结构确实需要调整，但不等于休克疗法。新一届政府上台推行的政策基调都是“微刺激”、“定向宽松”、“滴灌式”就很说明问题。

近期政府的这些关于房地产市场的言论，实质性再次确立房地产基础产业地位，对经济增长、对就业稳定、对改善和满足人民生活水品、对城镇化的推进都是具有基础甚至决定性意义的。

城镇人口的刚性增长决定了住宅市场的刚性增长。总理在达沃斯提到2014年城镇人口增长1800万，城镇化率提高1.04个百分点。那么对这些人口的住房需求是多少，简单算一下，按照人均住房建筑面积30平方米，去年城镇化因素带来的住房需求是5.4亿平方米。而2014年住房销售量为10.5亿平方米，新增人口的住房需求已经占到总住房成交量的50%以上。如果考虑今后5-10年城镇化进程加快，人口加速向城镇转移这个因素，新增人口的住房需求占比会更大。同时，存量人口的改善型需求，城镇间迁移人口的新增住房需求也在不断增长，因此每年10亿平方米的住房需求基本是一个底数，不会出现大幅度的下降，正如李克强总理所讲，中国目前阶段的住房需求是刚性的。

开发企业面对政府再次伸出的橄榄枝，如何应对？总理稳定房地产市场发展的表态，无疑是给开发企业吃定心丸。而不少开发企业近期却身处锁房风波，以及由此引发的违约、破产等传闻，甚至有人人自危的感觉。政府对开发商的做法，用“一手橄榄枝，一手大棒”形容略显夸张了些，但事实就是如此。企业面对房地产发展的“新常态”，也必须要做出策略和战略的变革。

第一个是经营策略的变革。一方面要认真领会中央的政策意图，对自身所在的行业发展有足够的信心；另一方面，要对过去所谓成功的经验实则有问题的做法及时总结调整，比如政商联姻，靠关系拿地、依托政府进行旧城改造，走在法律的灰色地带经营等，在前所未有的反腐大势下，一旦政府合作人倒台，开发商显得弱不禁风，风险迭起。在中国这样的经济转轨时期，开发商可以和政府保持比较好的合作关系，达到双赢的结果，但一定不能完全依靠政府，或者说依靠政府的某些特定人群，否则企业很难讲实现所谓的永续发展。企业从战略上就要避免这样的事发生。

第二个转变是战略层面。万达、万科、朗诗、绿城等都有进行所谓轻资产运作的动向。在社会融资成本日益上升的情况下，房企通过重资产运营，其收益日益下降，风险却在不断上升。轻资产运作，就意味着开发商从此前靠机遇、关系、资金等要素获利，向靠行业经验、模式创新、服务输出、物业经营等要素发展。

总而言之，政府表态要房地产稳定发展，对房地产企业是利好。但开发企业不但要看到一手橄榄枝，也要留心另一手的大棒，不躺在过去成功的经验上混日子，该怎么转型还必须加快转。政策方面，要注意不要因为经济结构转型出现阵痛而被迫再走投资拉动经济的老路。让房地产回归常规行业地位，做基础产业，让市场机制发挥主导作用，既能满足城镇化进程中转移人口的刚性住房需求，又能避免市场过度炒作造成的畸形发展，并实现房价的基本稳定，这应是未来几年政府行业政策的核心目标。

（北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）