■　赵红英

地产股疯了，11月21日以来，部分房企股价最高涨幅超过60%。行业真实情况如何？

进入2014年，房地产行业持续调整，多数指标呈恶化之势，三季度投资增速逼近2008年水平，成交量价齐跌，市场萎靡不振，对整体经济拖累较大。

基于此，实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解，但对成交的刺激十分有限。在9月的最后一天，央行和银监会突击联合发文重申首套房贷优惠并松绑 “限贷”政策。11月21日，央行宣布下调存贷款基准利率，对房地产行业实质利好，二级市场闻风而动，发动了飙升行情。

那么，行业的下行是否已结束？房地产，是否已王者归来？

表象之下，仍有几个问题需要思考：本轮房地产，尤其是住宅市场调整的动因是否已实质改善？经济机构调整中重要一环——“去地产化”的战略思考是否已改变？房企的转型是否已完成？

首先，始于年初的房地产调整主要因市场供过于求所致，这种情形尚无明显改善。因限贷政策松绑，10月房地产市场成交有所回暖，但11月市场整体上没能延续回升态势，前三周市场整体弱于10月表现，唯有第四周在降息提振下，市场成交才得以激活。与此同时，11月北上广住宅存量同比增幅仍超过40%，南昌和重庆则分别达到了75%和163%，目前各城市供大于求的基本面短期内没有改变，商品房库存依然高企，土地消化周期仍然较长，市场风险依然突出。可见，政策带来的短期刺激有了一定效果，但远不像二级市场那么乐观。房地产的调整时间滞后于其他行业，调整尚未到位，低位盘整将会延续。至于二级市场房企行情，实因超跌反弹和过度炒作所致。

其次，经济结构调整是中长期战略，未来房地产行业在经济中的重要性犹存，但比重将会逐渐下降。从需求端看，人口红利的消失和老龄化的演进带来需求特别是住宅需求的弱化；从供给端看，单纯的物理空间建造已达到了某种巅峰，而成本与收益间的空间正在被压缩，以北京为例，在行业调整最显著的1-9月，商品住宅成交量同比下降40%，但住宅用地成交楼面地价同比上涨超50%。由于赚钱效应的消失，未来的房地产业，将从支柱产业降格为配套产业，其作为第三产业的伴生属性将更为明显，同时作为第三产业的优势也将凸显。

最后，房企的战略更新与优化并未实质性完成。由于住宅、甚至综合体供需情况的改变，房企的转型势在必行，房地产行业内的企业分化，并未因环境改变而逆转，房地产信用风险格局在2015年仍将延续。一方面，一些房企的转型已露曙光。比如复星，11月19日，复星国际旗下的复星保德信人寿、复星地产及复星医药等多家子公司互相签署战略合作协议，复星地产计划打造并运营承载各种健康资源的平台——“蜂巢城市”；又如华夏幸福基业，11月27日和京东集团达成战略合作协议，未来将以专业化电商综合产业园为载体，为制造商、零售商、电子商务企业和第三方物流公司提供基于云计算、大数据、物联网的智慧物流及智能供应链解决方案。另一方面，曾经是住宅、城市综合体和SOHO细分市场翘楚的房企正面临巨大转型压力。

正如《唐顿庄园》里的情形，当变革来临，每个企业、每个企业家都会面临挑战，曾经的王者，注定无法回到过去。唯有拥抱变革，才能与时俱进，获得持续发展的动力。（建投控股）

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