■　本报记者　张小雅

    如果从9月30日央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务的通知》算起，11月19日恰是这一新政出台50日。这60天里，张楠接到的房产中介“骚扰电话”明显增多，不禁让她又有些心痒，四年前同样是被政策浇灭的购房热情又死灰复燃。然而，北京二手房市场回暖不均让她有些迷惘，不仅城区内市场回暖的速度与近郊楼盘的升幅有较大差距，主城区之间的情况也不一样——“回暖”的信号对她而言并不清晰，已北漂十多年的她坚持认为自己是属于对置业有“刚需”的人群。即使不作为投资，她也不希望自己刚买完的房子就落价。而对于“准投资客”李一而言，始终关注北京二手房市场的他对政策要敏感得多，他一直想再投资一套市中心的小户型，“上半年市场太不明朗了，没敢出手。但是新政之后我感觉监管层面的态度已经非常明确，所以从十一开始就看房了。”目前，李一看中了两套相同户型的房源，“就看哪位业主能松个两三万”。

    数据也证明，李一的感觉是对的。据链家市场研究院10月份的报告显示，二手住宅成交均价环比9月上涨了7.4%。这一涨幅代表着以总价300万元的一套住宅为例，相当于上涨了22.2万元。然而短短一个月时间，全市二手住宅平均上涨20多万是不太可能的，但是这7.4%又是从哪里来的呢？

    在链家交易的数据统计中，六环外的价格涨幅非常大。相比9月原来没有交易的一些区域内的中高端楼盘在10月有不少成交。比如百旺茉莉园，单价在4.5万元左右；北辰香麓单价在2.7万元左右；东馨园，在3.8万元左右。根据该数据的不完全统计，10月份六环以外区域内单价在2万元以上的成交占比共增加了14.2个百分点，3.5万元以上的增加了5.3%。这也是张楠感觉城区与近郊回暖不均的原因。城区内二手住宅价格升幅明显小于近郊区域，但正是这种“小碎步”式的涨幅在观望情绪浓厚的市场中带动了成交量的上涨——10月份增加的住宅成交量城区占比为79.8%，而8月占比只有59.7%。一位已经从业近10年的链家经纪人认为，以上特点也表明当前市场上改善性购房（不排除部分投资性购房）明显增多，在一定程度上提高了均价水平。链家市场研究部10月份经纪人市场调研数据显示，目前购房者主要选择卖一买一换房和二套的比例为78%。

    在这份调查中，还有近4成经纪人给出房价上涨的信息。上述经纪人表示，房源报价并没有出现明显上涨，而是主要来自议价过程中业主持价意愿增加，议价空间明显收窄。而具体到不同城区，东城、西城、朝阳、海淀、丰台的议价金额平均减少27.6%，其中东城区降幅最大，达到40.9%。90平方米以下的户型议价空间缩小程度最为明显。“一方面是由于小户型总价较低，另一方面是原来由于业主急于套现或换房，报价低、性价比高的房源已经被市场逐渐消化，而目前不急于出售的小户型房源，业主在市场恢复的预期中，持价态度较为坚决。”在李一看中的两套房源中，其中一套业主已经将报价调高3万元。原本还想着能再降两万元的他赶紧以原价签下了另外一套的合同。

    国家统计局在11月18日发布的数据也给出了同样的答案：10月二手房降价城市较上月减少6个，2个城市（北京、杭州）价格上涨，3个城市止跌（上海、广州、深圳），一线城市二手住宅价格结束连续5个月的下跌态势。“通常新政发布以后短时间内会产生较为明显的作用。随着时间推移，新政作用渐减，市场也将面临政策后的平稳期。”在链家市场研究部最新一周的统计数据中， 11月第二周北京二手住宅网签1807套，与首周相比减少30%。“一方面，APEC长假拉长了审核网签等环节，导致网签量大幅下降；另一方面，11月以来市场情绪并未延续10月的上升趋势，日均新增房源量减少，市场热度有所降温。”

    值得注意的是同一周北京二手住宅成交价格为27545元/平方米，较首周微涨0.5%。“这或得益于首套房贷利率在近期出现加速下行态势。”11月第二周，链家批贷的首套房贷利率为6.08%，为今年3月以来新低。“目前首套房利率多在9.5折，利率是否会进一步下行将是撬动市场的重要因素。”这也是张楠一直犹豫的原因，作为首套房购买者，她最希望利率能重新回归8.5折。

    （本文不构成任何投资指导）