■　回建强

    央行降息和绿城股权之争近日成为与房地产有关的两大热议话题，这两个貌似风马牛不相及的事其发生和发展也透露出房地产发展的一些动向。

    先说绿城集团的股权之争。在楼市调控政策转向的前夕，绿城集团遭遇销售困境，面临巨大的现金流压力，被迫卖股求生。先是项目层面的转让合作，与孙宏斌的融创成立融绿公司，其后更是直接转让绿城的股权给融创，孙宏斌入主绿城。

    天有不测风云，绿城卖股之后，历时十年之久的房地产调控政策开始转向，限购、限贷、限价、限外等紧缩政策逐步瓦解。央行930信贷新政，公积金新政，各地的购房补贴，购房入户等政策暖风不断吹来，房地产市场也发生了一些微妙的变化。对绿城而言，融创团队入驻之后，其业绩发生翻天覆地的变化，现金流压力缓解，生存局面大大改观。至于后来宋卫平为什么在股权交割的关键点前又突然反悔不卖了，是孙宏斌的经营出现了问题，还是宋卫平觉得买亏了，这些狗血剧情暂不做讨论，我们更应关注在市场基本面发生变化的情况下，开发企业的生存状况到底如何。

    绿城事件的发生恰恰是在政策市场发生急剧变化的节骨眼上，企业如何生存适应发展的集中体现。过去房地产企业躺着就可以赚钱，只要拿了地，贷了款，就可以包赚不赔，宽松的市场环境和融资条件也造就了数量众多、水平参差不齐的企业格局，甚至包括很多奇葩公司。绿城虽不是奇葩，也是个例，宋卫平对产品品质不计成本的极端追求，在顺境中是地产人对产品的追求，令人尊敬和景仰，但在逆势条件下，产品成本高又缺乏灵活的市场策略，如果还一味坚持所谓的情怀和理想，必然会遭到市场的打击，企业生存都不保，何来发展和品质？

    再看央行降息事件。现在各种稳定住房消费的政策来了，不但有房地产行业本身的救市，连基准利率都下调了0.4个百分点。房地产市场是不是又开始好转了呢，开发企业是不是又可以躺着把钱赚了？我看未必。

    从宏观面上看，央行比预期更快、幅度更大的降息，说明了宏观经济出现了较大困难，而房地产投资今年前10个月增幅回落非常明显，是宏观经济增速回落的重要原因之一。降息不是为了救房地产，但房地产增速的回落和低迷是客观存在的。

    降息固然能在短期内降低开发企业和购房者的融资成本，但我们依然要着眼于中长期的融资规模和库存问题。降息可以带来销售窗口期，但不要忽视，银行的可贷资金规模是有限的，而这次不对称降息，对银行而言是利空，银行的利差减小，其放贷的动力下降。这个窗口期并不长，不会为房地产销售的持续增长提供支持。

    另一方面，目前房地产主要面临的问题是高库存，同时存在的是居民房屋的高自有率。在一个以自住消费占绝大多数的市场里，需求的扩大与否具有刚性，不会因为外部政策的变化，或者融资成本的微小变动就会出现巨大变化。这种需求格局下，高库存会因为降息所带来的有限成本降低而出现下降吗，恐怕没有这么乐观。房地产企业对降息的反应应该更加谨慎，不宜盲目乐观，更不能就此涨价，否则很可能给其他企业抬轿子。

结合降息政策，再看绿城股权之争，生动说明了房地产企业在日益复杂的市场环境下，面临越来越大的不确定性。企业的经营，以市场为导向，还是以产品为导向，孰优孰劣自有市场来裁决，但任何走极端的行为都会面临市场淘汰的危险。市场好的时候可以追求产品的极致，市场差的时候就要看重现金流的健康。

    能够经受住市场血与火的锤炼，企业才能适应环境。但并不是所有的企业都能完成这一轮回。企业领导人的基因往往决定了企业的生存发展模式。降息了，对开发企业而言并非万事大吉，更大的考验还在后面。未来开发企业的兼并重组不可避免，这是大的政策环境、市场环境、发展格局所决定的。（北京中房研协技术服务有限公司研究总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）