■　回建强

    当前楼市进入一个中期调整阶段，这是大家普遍承认的一个事实，但在把握调整的深度和广度的时候却有了各种解读，千差万别。有的观点就认为楼市进入了下行通道，现在的调整仅仅是个开始，未来市场前景非常不乐观。比如房价已经进入了环比连续下降的阶段，也即是通俗意义上的降价了；比如新开工面积增速和商品房销售面积增速也逐月同比下降了，且降幅在扩大。

    也有观点认为当前市场调整是暂时的，比如任志强认为楼市进入下行通道并不成立，短期数据还不足以说明，要用更长时间的数据来说明整体情况。但任志强对具体指标的预判也偏向冷静，对政策的走势也不如以前那样明确，根本原因是新一届政府强调市场机制的主导作用，不再出台“一刀切”行政调控政策，这是当前市场环境的变化。

    变化远不止于此，户籍制度改革是另外一个大的影响因素。国务院日前印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，意见指出改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度，同时严格控制特大城市人口规模。

    当前的户籍制度带有明显的城乡二元性质，严格意义上不能说农业户籍和非农业户籍之间的优劣性，但客观上造成了人口在城镇和农村间的自由流动困难。现在农村人口可以到城镇就业，但却很难享受到城市的一些公共服务，如医疗、教育、养老等。外地人在城市无户籍、无住房，很难稳定，不能安居就无法乐业。人虽在城市就业，但“家”在农村，不但是人口的流动，与人相关的消费、资金也跟着流动，这显然不利于新型城镇化的落实。因此消除城乡二元制，首先要改革二元制的户籍制度。

    这次国务院发布的户籍制度改革，强调了放开中小城市的落户限制，只要有合法收入、职业、住所就可以申请落户，住所包括租赁的房子。那么这一政策对房地产市场有何影响？

    首先是有利于平衡区域间市场发展。大城市依然严格落户政策，其实是引导居民合理流动，人口的过度集中在大城市，也推高当地房价，造成居民的改善住房需求难度上升。而放开中小城市户籍，则使得人口适度回流，况且新型城镇化的建设重点恰恰是中小城镇这一块。也有利于房地产市场的区域平衡发展。

    其次，中小城市房地产市场需求量将增加。虽然新政策允许居民租房落户，以前“买房送户口”的政策过时，但租房的需求预料会大幅增加，在各城市人均居住面积逐年刚性增长的大背景下，租房同样能带来住房需求的净增长。当前楼市低迷，其原因就是供求失衡，供大于求，市场预期悲观，成绩回落。户籍改革后，中小城镇的人口增加，住房需求增加，有利于市场去库存化。

    再次，解除限购与户籍改革的联动效应长期利好楼市。近期各地取消限购的声音此起彼伏，蔚然成风。取消限购可以看作是对当时行政政策的纠偏，另一方面也是限购政策某种程度功成身退。在楼市低迷、库存高企的情况下，限购已无积极作用。那么取消限购是不是意味着楼市马上好转呢，也没这么灵！市场永远是对的，政策只能影响市场的局部。取消限购是给了市场逐步确立需求、价格水平的足够权限。户籍改革的结果也是丰富了市场的存在，因为人是市场主要的参与主体。广大的中小城市是中国经济增长的主战场，未来也是房地产市场最具发展的潜力地区。两项改革长期利好楼市。

    综合看，中国楼市未来依然是有平稳发展基础的，不应过于悲观。今年楼市有所调整，这是此前高速发展的一个短暂回抽，是必须进行的调整，所谓一张一弛，君子之道。目前的人口资源、土地资源、资金等也不支持连续的高速发展。进行适当的结构调整后，如人口的合理流动（户籍改革），区域间的平衡（限购调整），库存的消化（用时间换空间），加上制度安排（房地产税、不动产登记），中国楼市将进入一个长期稳定的发展期。（作者为北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）

（文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）