背景：难产多年的房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地，并可能采取公募形式。媒体报道，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在中国，极具本土特色的“中国式REITs”已开始尝试，利用REITs方式引入社会资本参与保障房的建设成为政府的考虑之一。虽然REITs是否能够解决保障房融资难的问题仍未有定论，但中国式REITs的推行亦存在很多问题，“仿REITs模式”仍然面临着纠结的局面。 编辑从各方媒体中进行梳理，综合多种言论，从下述4个维度简述了“中国式REITs”可能面临的问题。

    热点：“中国式REITs”的水土不服

基础资产问题

    REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产要求。国外REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整。转向保障房REITs后，如何解决回报率的问题，更引人关注。一线城市住房租赁市场的租售比已严重失衡，根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净收益率仅为3.5%左右，和目前的贷款利率有着较大差距。保障房REITs无论是租金补贴，还是回报率的控制，政府都应该在其中有所贡献，否则这种非市场化的产品做到市场化的推出是不可能的。

税收环境障碍

    在现行税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕税法的变更而展开。

配套制度不完善

    信托登记的缺位，对于REITs是一个致命的问题。信托登记权属问题，是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。关于信托登记，《信托法》规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定在实践中也无法操作。

人才储备匮乏

    REITs是房地产和金融能力的结合，金融的作用在于通过流动性放大，创造规模效应降低运营和资本成本，而房地产能力就在于识别细分市场的机会和商业模式，通过运营创造现金流价值。这就要求REITs的管理人具有充足的房地产资产经验，细致的风险识别能力。而当前，有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。