■　回建强

    小产权房，并非正式的法律或行业术语，而是某种约定俗成的说法，是在未经土地征收程序，未经土地招牌挂手续缴纳土地出让金的集体土地上建设的住房。小产权房的对立面是大产权房，即在国有建设土地上建设的住房。虽然被贴上了“小”的标签，但小产权房也是产权房，只是由于土地性质的不同，而产生了身份上的差异。

    小产权房有何特点呢，先说有争议的方面。小产权房是在农村集体土地上盖的住宅。合规的小产权是建在宅基地上或者集体建设用地上，且符合一定的规划要求。也有不合规的小产权房，比如占用基本农田耕地所建住宅，或者不符合土地规划的住宅等。

    长期以来，政府部门对小产权房进行各种否定和打压，并定性为“非法”。而小产权房在政府强大的舆论和政策压力下，竟然只增不减，有机构调查称全国小产权房总规模达到了60亿平方米之巨。

    为什么小产权房越被打压，规模越大呢，笔者认为高涨的房价是主要原因之一。而高房价的原因是市场供应不足以满足快速增长的需求。有人又要问了，为什么政府不加大土地供应量，让开发商多盖些房子，来平衡供需呢。这个问题其实已经接触到核心问题了。中国房地产的高房价问题，小产权问题，本质上都是土地问题。

    我国实行的是城市土地国有，农村土地集体所有的二元制。我国房地产法规定，开发商建设房地产项目，其土地使用权的获得要通过招拍挂等手续，且土地性质为国有建设用地。问题来了，城市国有土地毕竟是有限的，随着城市化进程的快速推进，城市规模日益扩大，政府可以拿来出让的优质地块在减少。另一方面，大量城中村、市郊的农村建设用地或宅基地，因为是集体所有性质，不能直接转让给开发商进行商品房建设。因为如果不经政府土地部门征收手续，农村集体土地就不能转为国有土地。

    土地供应紧张，不是因为没土地，而是国有可出让土地减少，也可能因为政府刻意控制土地供应，以获取更高的土地收益。从农村的角度，与其让政府廉价收储土地，不如自己盖房销售，即所谓的小产权房。即便房屋品质稍差，即便小产权房的价格大幅低于周边的商品房，即便有政府的各种“非法”警告，但依然阻止不了购房者的积极性。

    可见，小产权房的大量出现，有社会政治基础，也有现实经济基础，政府很难以“非法取缔”的简单粗暴方式解决。那么如果继续放任小产权的无序发展，其可预见的结果也是相当严重的。首先是小产权房的无序发展，可能造成土地资源的浪费，也可能会毁坏基本农田，危及18亿亩耕地红线。其次，小产权房得不到国家的产权承认，该项权利长期处于真空模糊状态，很可能造成广大参与人的产权认定或物权所有的刚性对抗。家有恒产，安居乐业。小产权房的产权不确定性现状，容易成为社会不稳定因素。

    小产权房如何突破困局，找到破题之门呢。目前有一个契机，小产权房问题的解决有可能获得推动。据媒体报道，国土部将对农村宅基地的闲置、流转等问题进行摸底，并将予以规范。与此同时，宅基地制度改革试点已经被列入了国土部2013年将要开展的重要工作之一，目前相关的试点城市、地区的选择工作正在进行之中。国土部已经开始考虑通过在加快完善农村医疗、养老、就业等保障制度的前提下，逐步放开宅基地使用权流转。既然宅基地在探索流转，那么就是间接承认农民对宅基地的所有权。而建设在宅基地或农村建设用地上的合规小产权房也有转正的机会。

    至于未来的走势，笔者认为，应逐步建立城乡统一的建设用地市场，真正打破城乡二元制的土地所有结构，从而推动新型城镇化的建设，释放更多的土地红利，制度红利。（作者为北京中房研协技术服务有限公司测评研究中心副总监）

    （文中观点为个人观点，仅供参考，不构成指导建议）